Teza: „Stan deweloperski” nie jest pojęciem prawnym. Jeżeli zakres prac nie jest jednoznacznie opisany w umowie, wykonawca może przekazać dom bez elementów, które dla inwestora wydają się oczywiste – i będzie to zgodne z prawem.

„Bo u nas to jest stan deweloperski”

Większość inwestorów zakłada, że stan deweloperski oznacza kompletny, zamknięty budynek. Sufit? Ocieplenie? To wydaje się oczywiste.

Problem w tym, że w polskich przepisach nie istnieje coś takiego jak „stan deweloperski budynku”. To wyłącznie pojęcie umowne – a jego zakres może diametralnie różnić się w zależności od wykonawcy.

Ta historia pokazuje, jak brak jednego zapisu w umowie może kosztować kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Oferta „prawie kompletna”

Podczas rozmów z jednym z potencjalnych wykonawców ustalałem szczegóły konstrukcji domu: rodzaj drewna, układ i warstwy ścian, konstrukcję płyty fundamentowej, współczynniki przenikalności cieplnej.

Wykonawca na moją prośbę wielokrotnie poprawiał ofertę – dla mnie cały czas coś było w niej niedoprecyzowane.

Przy każdym kolejnym dokumencie brakowało opisu jednego elementu:

konstrukcji i ocieplenia sufitu.

Tłumaczenie było pozornie logiczne:

to parterówka,
dach nie będzie ocieplany,
wszystko mieści się w „naszym stanie deweloperskim”.

Ponieważ temat nie został jednoznacznie opisany w dokumentach, pojechałem na spotkanie, aby doprecyzować szczegóły.

Moment prawdy

Na bezpośrednie pytanie o sufit i jego ocieplenie usłyszałem:

„Nie będzie. Przecież mówiliśmy, że nasz stan deweloperski nie obejmuje stropu ani jego ocieplenia. To są usługi niestandardowe – za dopłatą.”

W praktyce oznaczało to, że dom – zgodnie z ofertą, która zazwyczaj stanowi załącznik do umowy – mógł zostać przekazany bez wykonanego sufitu i izolacji.

I wszystko byłoby formalnie zgodne z umową.

„Stan deweloperski” nie istnieje w prawie

Sprawdziłem, czy w razie sporu można byłoby to skutecznie podważyć.

W przepisach prawa budowlanego:

nie ma definicji stanu deweloperskiego budynku,
nie ma minimalnego zakresu, jaki musi on obejmować,
nie ma ochrony inwestora wynikającej z samej nazwy.

Oznacza to jedno:

liczy się wyłącznie to, co jest zapisane w umowie i załącznikach technicznych.

Jeżeli sufit, strop czy ocieplenie nie są opisane – mogą nie zostać wykonane.

W tym przypadku decyzja była prosta – z tą firmą zakończyłem rozmowy.

Kilka miesięcy później – potwierdzenie z rynku

Kilka miesięcy później spotkałem ekipę wykończeniową na budowie domu modułowego w Janach koło Zielonej Góry. Okazało się, że inwestycję realizuje ten sam wykonawca.

Od zdenerwowanego majstra usłyszałem:

„Inwestor pyta, kiedy montaż sufitu, a oni mówią, że nie będzie, bo nie ma tego w umowie. I że za sufit oraz jego ocieplenie trzeba dopłacić.”

Efekt? Nieplanowana dopłata liczona w dziesiątkach tysięcy złotych.