Teza: W budownictwie modułowym i prefabrykowanym 10–20% „rezerwy na wszelki wypadek” nie wynika z technologii. Wynika z niedomkniętych ofert i konstrukcji umów przenoszących ryzyko na inwestora.

Ten tekst jest rozwinięciem problemu opisanego w artykule „Dlaczego nie polecam wykonawców”. Pokazuje, jak w praktyce działa mechanizm, który rynek nazywa „standardem”, a który w rzeczywistości przenosi ryzyko kosztowe niemal w całości na inwestora.

„Zawsze coś wyjdzie” – dogmat, którego nikt nie kwestionuje

„Budowa to żywy organizm.”
„Lepiej mieć 10–20% więcej, bo na końcu zawsze brakuje.”
„Zawsze coś wyjdzie.”

To zdania powtarzane tak często, że zaczynają brzmieć jak prawo fizyki.

Problem w tym, że w technologiach domów modułowych i prefabrykowanych nie ma technicznego uzasadnienia dla takiej rezerwy.

Jeżeli mimo to niemal każdy wykonawca ją „zaleca”, źródło problemu leży gdzie indziej.

Technologia, która pozwala zamknąć koszty

Budownictwo modułowe i prefabrykowane opiera się na cechach, które z definicji ograniczają ryzyko kosztowe:

powtarzalność rozwiązań,
produkcja w kontrolowanych warunkach,
z góry określony zakres prac,
brak improwizacji na budowie,
możliwość precyzyjnego kosztorysowania przed rozpoczęciem inwestycji.

To nie jest technologia, w której „coś wychodzi w trakcie”.

Jeżeli mimo to koszty rosną w trakcie realizacji, to dlatego że:

coś nie zostało właściwie policzone,
coś nie zostało opisane,
albo zostało świadomie pozostawione w szarej strefie umowy.

I właśnie w tym miejscu pojawia się mechanizm, który rynek nazywa standardem.

Paragraf, który legalizuje niedomówienie

W większości analizowanych umów pojawia się zapis podobny do tego:

§8 Prace dodatkowe
W przypadku, gdy w celu wykonania Przedmiotu Umowy konieczne okaże się poczynienie przez Wykonawcę dodatkowych nakładów materiałowych bądź nakładów czasu pracy, Inwestor będzie zobowiązany do pokrycia równowartości tych kosztów, na podstawie kosztorysów na roboty dodatkowe przedstawianych przez Wykonawcę.

Ten paragraf nie jest nielegalny. I właśnie dlatego jest tak groźny.

Rozłóżmy go na czynniki pierwsze:

„konieczne okaże się” – kto decyduje o konieczności? Wykonawca.
„dodatkowe nakłady” – dodatkowe względem czego? Brak punktu odniesienia.
„Inwestor będzie zobowiązany” – brak prawa odmowy.
„kosztorysy przedstawiane przez Wykonawcę” – jednostronna wycena, po fakcie.

Ten zapis nie definiuje prac dodatkowych. On definiuje procedurę obciążania inwestora kosztami, które nie zostały wcześniej opisane ani wycenione.

W praktyce niedomówienie przestaje być problemem umowy. Staje się jej legalnym elementem.

Skąd naprawdę bierze się 10–20% zapasu?

Jeżeli wykonawca mówi, że „zawsze trzeba mieć zapas”, istnieją dwie realne przyczyny:

Niekompetencja w ofertowaniu – brak umiejętności zamknięcia zakresu i kosztów na etapie umowy.
Świadomie pozostawiona przestrzeń na niedomówienia, które zostaną uruchomione zapisami o pracach dodatkowych.

Nie musi to wynikać ze złej woli. Wystarczy asymetria wiedzy i brak precyzji.

Efekt finansowy dla inwestora jest jednak zawsze ten sam.